- 행정전문가들 “법안 통과 후 신청 폭주 예상, 지금부터 건축물대장 확인 등 사전 진단 필수”

[강원종합=양호선 기자] 이행강제금 부담과 대출 및 매매 제한으로 고통받던 위반건축물 소유주들에게 11년 만에 희망의 소식이 전해졌다. 정부와 국회가 서민들의 실거주 목적 소규모 주거용 건축물을 대상으로 하는 ‘불법건축물 양성화 특별조치법’(이하 특별법)의 2026년 시행을 준비하고 있기 때문이다.

이번 특별법은 모든 위반 건축물을 맹목적으로 합법화하는 것이 아니라, 생계형 위반 행위로 고통받는 서민들을 구제하는 데 초점이 맞춰져 있어 지역 부동산 시장의 큰 기대를 모으고 있다.

■ 내 건물도 구제받을 수 있을까? 핵심 체크리스트

이번 특별법의 가장 중요한 기준은 ‘준공 시점’과 ‘용도’다. 2023년 12월 31일 이전에 사실상 완공된 주거용 건축물만 해당되며, 2024년 이후에 발생한 위반 행위는 구제 대상에서 원천 제외된다.

용도 및 면적 기준:

다세대주택: 세대당 전용면적 85㎡ 이하

단독주택: 연면적 165㎡~330㎡ 이하

다가구주택: 연면적 330㎡~660㎡ 이하

공통 조건: 건축물 연면적의 50% 이상이 실제 거주용으로 사용되어야 한다.

가장 파격적인 혜택은 그동안 양성화의 가장 큰 걸림돌이었던 ‘늘어난 면적만큼의 추가 부설주차장 설치 의무’가 전면 면제된다는 점이다.

■ 주요 위반 사례별 양성화 적용 분석

현장에서 가장 흔히 발생하는 사례들도 이번 특별법을 통해 합법적인 우량 자산으로 리브랜딩될 수 있다.

사례 1. 베란다(발코니) 샷시 무단 확장: 다세대주택에서 가장 흔한 사례로, 주차장 설치 면제 특례를 통해 가장 확실하게 혜택을 볼 수 있다.

사례 2. 옥상 무단 증축 및 판넬 창고: 건물 구조상 하중을 견딜 수 있다면 양성화가 가능하다. 일조권 사선 제한 위반 시에도 소방도로 인접 여부 등에 따라 건축위원회 심의를 통해 구제받을 길이 열려 있다.

사례 3. 근생빌라(상가 무단 개조): 상가주택으로서 실주거용 비중이 50% 이상이면 대상이 될 수 있으나, 통째로 주택으로 전용한 일명 ‘근생빌라’는 원칙적으로 제외될 가능성이 크며 현재 국회에서 예외 조항을 신중히 논의 중이다.

■ 놓쳐서는 안 될 골든타임… 신청 절차와 주의사항

특별법은 2026년 상반기 공포 후 6개월 뒤부터 본격 시행될 예정이며, 시행일로부터 딱 1년 동안만 한시적으로 신청을 받는다.

신청은 개인이 직접 할 수 없으며, 반드시 국가 자격 건축사를 통해 정밀 측량과 도면 재작성, 현장 조사서를 갖춰 지자체에 제출해야 한다. 구조 안전 진단과 소방 검토 역시 필수 과정이다.

■ “부동산 가치는 법적인 깨끗함에서 나온다”

위반건축물 문제는 단순히 벌금의 문제가 아니었다. 매매나 대출이 막혀 자산 가치가 묶여 있던 서민들에게 이번 특별법은 11년 만에 찾아온 단 한 번의 기회다. 정부는 이번 특별조치를 통해 서민 주거의 불안정성을 해소하려는 의지를 보이고 있다.

김 행정사는 “법안 공고 후에는 수도권을 중심으로 전국 14만 건 이상의 민원이 폭주하여 건축사 섭외조차 불가능해질 수 있다”며 “지금 바로 건축물대장을 확인하고 전문가와 함께 사전 점검을 서두르는 것이 좋다”고 조언했다.

지역의 지자체들 역시 특별법 시행에 맞춰 시민들이 혼란 없이 혜택을 볼 수 있도록 선제적인 행정 지원 체계를 갖춰야 할 것이다.

한국소통투데이 양호선 기자 |